Verifica-se que um casal de idosos ajuizou ação para extinguir as cláusulas de inalienabilidade e de impenhorabilidade que incidiam sobre imóvel rural recebido como doação dos pais de um deles. Eles sustentavam que, em decorrência de uma série de fatores, como prejuízos econômicos e problemas de saúde, a administração do imóvel se tornou impraticável.

A ação foi julgada improcedente pelo magistrado de 1º grau, sob o fundamento de que as situações vivenciadas não autorizavam a flexibilização das normas legais. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). Foi apresentado recurso ao STJ, requerendo o cancelamento dos gravames ou a autorização para transferi-los.

Ao analisar o caso, o ministro relator Ricardo Villas Bôas Cueva afirmou que o caso preenche os critérios fixados pela jurisprudência do STJ para o cancelamento dos gravames. Como os autores são pessoas idosas e doentes, o levantamento dos gravames não causaria nenhum prejuízo aos donatários, mas sim proporcionaria uma vivência com maior dignidade.

A primeira questão é com relação a segurança. Durante a exibição e celebração dos jogos, os condomínios podem ficar desprovidos de segurança por conta dos horários de jogo. Por este motivo, todos os procedimentos de segurança devem ser redobrados.

Outra questão que pode ser fonte de discórdias entre condôminos é o barulho. Nesse sentido, importante ressaltar que, mesmo durante este período, a Lei do Silêncio permanece vigente, de modo que todos os condôminos devem observar as regras, principalmente entre as 22hrs e as 6hrs.

Por fim, há que mencionar sobre a utilização de bandeiras nas fachadas dos prédios. Em regra, não é permitido pendurar bandeiras. Para que tal ato seja permitido, é necessária uma aprovação condominial. Por isso, os condôminos devem se atentar à Convenção Condominial, uma vez que a violação desta determinação pode ensejar a aplicação de multa.

Em regra, as convenções de condomínio utilizam o artigo 1.336, III, do Código Civil para impedir a “alteração na forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. As penalidades também são fixadas em cada convenção condominial.

Destaca-se, primeiramente, um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que concluiu que o síndico agiu de forma anti-isonômica ao não tomar providências sobre todos os condôminos que realizaram modificações, constrangendo e discriminando uma moradora. Tal tratamento acarretou a condenação do condomínio ao pagamento de indenização por dano moral.

Outro caso que merece destaque foi julgado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que entendeu pela desnecessidade de condenação de um condômino, uma vez que a fachada do condomínio já estava descaracterizada.

Para se evitar maiores inconvenientes, recomenda-se que toda e qualquer alteração na fachada seja discutida com o síndico e aprovada em assembleia por 2/3 dos condôminos.

Uma questão que sempre está em pauta no âmbito condominial é a eventual possibilidade de proibição de pets e/ou a extensão dos direitos e deveres daqueles que possuem animais em razão da convivência com os demais condôminos.

Thiago de Borgia Mendes Pereira, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, esclarece as dúvidas. “Esse tema foi objeto de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, que por meio do Recurso Especial nº 1.783.076-DF trouxe algumas hipóteses que devem ser separadas para melhor compreensão. Pela recente decisão se verificam algumas conclusões sobre o tema, vejamos”:

1.         Se a convenção condominial não regular sobre a proibição ou não de animais de qualquer espécie em unidades autônomas, o condômino pode criar animais em suas unidades autônomas do condomínio, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV do CC e 19 da Lei nº 4.591/1964;

2.         Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade;

3.         Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio.

Portanto, diferentemente do que amplamente divulgado, não há uma autorização indiscriminada para que o condômino possa criar animais em sua unidade autônoma. Tal direito deve ser exercido dentro de critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

Notem, que o fato de não haver uma proibição expressa à criação de animais, não torna ilimitada a prática. Não se revela razoável, por exemplo, que um condômino transforme sua unidade autônoma em um verdadeiro canil, trazendo diversos incômodos aos vizinhos em razão do desrespeito principalmente ao sossego e à salubridade.

No exemplo acima citado, além da perturbação aos demais vizinhos, em sendo a unidade residencial, haveria uma alteração da destinação atribuída à unidade autônoma, pois se revela atividade incompatível. Por isso, há uma limitação estabelecida nos arts. 1.336, IV do CC e 19 da Lei nº 4.591/1964, veja:

Art. 1.336 do Código Civil. São deveres do condômino:

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Art. 19 da Lei 4.591/1964. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos

Além dos limites impostos pela convenção, se revela do mesmo modo importante, que animais que causem qualquer espécie de riscos aos vizinhos, sejam monitorados por seus donos e utilizem de utensílios de segurança, como por exemplo coleira e focinheira, cabendo ao síndico a vigilância do cumprimento de tais regramentos.

Deve o síndico orientar aos condôminos e em havendo descumprimento das normas, aplicar as sanções previstas na convenção e regulamento interno bem como, na reincidência, aplicar as sanções atinentes ao condômino antissocial prevista no código civil.

A própria decisão acima citada, indica ausência de ilegalidade da convenção que veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, devendo-se sempre preservar a boa convivência e o direito ao Sossego, Salubridade e Segurança de todos os condôminos.

Dessa forma, verifica-se que o condômino tem ampla liberdade de criar seu pet dentro de sua unidade autônoma, estando sujeito aos regramentos de convivência inerente ao convívio em condomínio. Se o animal faz barulho, perturbando o sossego dos demais vizinhos, deve o condômino receber multa prevista em convenção pela interferência, mesmo que permitida a permanência de animais.

Assim, a convenção de condomínio não deve proibir a criação e a guarda de pets, haja vista determinados animais não apresentarem risco à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio, mas, o exercício do direito de guarda dos pets deve ser limitada nos termos da Lei e das normas condominiais, a fim de que não se revele qualquer tipo de abuso de direto e passe a reverberar para ordem jurídica em razão das eventuais interferências.

Um relatório publicado em junho pela prestigiada consultoria americana McKinsey & Company estima que o metaverso pode atingir o valor de investimento de US$ 5 trilhões até 2030. De acordo com o estudo, 59% dos consumidores estão animados com a transição de atividades rotineiras para esse ambiente. Além disso, as empresas que ainda não entraram no universo, já começaram a se movimentar para aderi-lo. No Brasil, grandes marcas como o Banco do Brasil, o Itaú e as Lojas Renner já possuem atividades em ambientes virtuais.

Mas, como o mercado imobiliário vai se inserir nisso tudo? Para essa pergunta não há uma única resposta. Em estágios mais avançados, já existem empresas do segmento negociando a compra e venda de terrenos virtuais em plataformas de metaverso, que podem chegar a custar milhões de dólares. No Brasil, há empresas dedicadas exclusivamente à elaboração de ambientes digitais.

Mas, entre as possibilidades mais acessíveis até o momento por aqui, estão o uso das tecnologias como aliadas para oferecer uma experiência de compra mais imersiva e prática de imóveis e terrenos que existem de verdade, no mundo físico.

De acordo com Fabio Garcez, CEO do Construtor de Vendas – CRM de gestão do mercado imobiliário, com a implantação do 5G no país, a chegada do metaverso e as negociações em blockchain e NFT, vemos uma completa transformação digital na experiência do cliente imobiliário. “E aqui estamos falando da jornada completa do cliente, desde antes de comprar o imóvel até o pós-venda. Ele pode, por exemplo, ter acesso ao portal e conseguir acompanhar a evolução da obra do empreendimento pela palma da mão, através do seu dispositivo móvel”.

Ele destaca que o Brasil é pioneiro no segmento. “A cidade de Maringá é a primeira do mundo a ter um complexo residencial no Metaverso. O cliente que adquire uma unidade no condomínio Be Garden, da Bravo Empreendimentos com gestão de condomínio feita pela Housi, leva o imóvel tanto físico quanto virtual, no formato NFT. Ele ainda vai poder acompanhar todo o processo de construção do apartamento em tempo real no metaverso. Para isso, a Bravo utiliza o Building Information Modeling (BIM), uma tecnologia que permite que o progresso feito no físico seja atualizado no ambiente virtual. Outra novidade é que empresários que adquirirem uma loja comercial em determinado empreendimento acumulam bitcoins que podem ser utilizados como crédito para pagamento de condomínio e outras taxas”.

Experiências imersivas

A UBlink, plataforma de compra e vendas de imóveis, é outra que aposta na tecnologia de realidade aumentada para otimizar a relação entre proprietários, corretores e quem busca imóveis. “Segundo pesquisas de mercado, imagens e navegabilidade do anúncio do imóvel respondem por 80% da atratividade do potencial inquilino ou comprador da unidade. Por isso, oferecemos tecnologias de realidade aumentada, na busca dos imóveis, assim como Inteligência artificial em nossos processos internos. Nossa tecnologia de realidade aumentada possibilita ao cliente descobrir se há, em uma rua, unidades cadastradas na plataforma. Basta que ele aponte o celular para os prédios ao redor, para identificar se existem imóveis disponíveis e iniciar uma experiência completamente diferente durante a visita virtual”, explica Vânia Gomes, uma das fundadoras da empresa. Antes do negócio, ela teve uma passagem de 25 anos pela IBM, gigante do setor de informática, onde chegou ao cargo de vice-presidente da América Latina.

Vânia diz que a pandemia da Covid-19 transformou o uso de tecnologia voltada para o mercado imobiliário no Brasil. “Antes da pandemia, podíamos dizer que estávamos muito atrasados. Para enfrentar o período de isolamento, todos os setores tiveram de evoluir em uma velocidade sem precedentes, transformando-se em negócios também digitais. A indústria imobiliária também precisou se adequar à nova realidade, e muitas soluções digitais surgiram. Mas ainda há muito por fazer, revisando seus processos internos, seja para digitalizá-los ou para já os construir digitais”, aponta.

Ela ressalta que talvez a principal barreira para avançar ainda mais não esteja na tecnologia, mas no entendimento de que não se automatiza 100% dos processos no mercado imobiliário. A inteligência artificial pode contribuir muito para a escolha do seu imóvel, mas o suporte de pessoas qualificadas sempre será fundamental. Quanto mais elevado o padrão do consumidor, menos ele abre mão de não ser tratado de forma personalizada.

Sobre as perspectivas para os próximos anos, a executiva avalia que cada vez mais, as informações sobre as pessoas, como registros médicos e documentos em geral, serão digitalizadas e poderão ser acessadas de qualquer lugar. “Quando falamos de dados disponíveis no mercado imobiliário, podemos citar como exemplo, matrículas dos imóveis e projetos aprovados pelos órgãos reguladores. A concentração das informações em um só local tende a contribuir para aprimorar a análise a tomada de decisão em relação a futuros lançamentos imobiliários pelas incorporadoras”

Como ficam as questões legais?

Por se tratar de um tema muito novo, ainda não existe legislação específica para muitas questões relacionadas ao metaverso. Isso pode trazer insegurança para que um investidor decida, por exemplo, comprar um terreno virtual. Mas, quais os riscos valem a pena?

Para o advogado Erich Bernat Castilhos, especialista em Direito Condominial e Imobiliário, é natural que a ausência de regulamentação traga uma insegurança aos investidores. Porém, aos mais arrojados, isso faz, também, com que o segmento seja um campo de oportunidades que, se administradas por plataformas sérias, pode trazer uma alta rentabilidade, assim como nos casos das criptomoedas. “É importante destacar que os riscos vão desde o investimento não vingar até a plataforma do investimento simplesmente desaparecer, pois os meios de se buscar restituição nessas ferramentas ainda não estão devidamente desenvolvidas”.

Ele destaca que já existem alguns projetos de Lei específicos que estão em trâmite no Congresso Nacional sobre a regulamentação do tema. Um exemplo é o Projeto de Lei que visa regulamentar a criptomoeda, que trata da possibilidade de se deixar em testamento bens digitais e do metaverso.

O advogado acrescenta que as criptomoedas já estão inseridas dentro das regras de Declaração de Imposto de Renda para inserção dos ativos e eventuais ganhos de capitais. “Portanto, essa denominada terra sem lei tende com o tempo a sofrer regulamentações e, em paralelo, nas situações em que se identificam os responsáveis, é possivelmente aplicável o marco civil da internet Lei 12.965/2014, bem como a proteção dos direitos autorais e da propriedade Intelectual bem como o Direito Contratual e o Direito Penal. O certo é que tudo ainda é muito incipiente e as leis existentes muitas vezes não protegem o investidor que adentra em plataformas do mundo todo com a inserção de seus dados e com a abertura de contas e aquisição de bens digitais”.

Publicado por Revista Síndico

Moradora de Higienópolis há dez anos, Majô Mafei conhece de perto os problemas causados pela má conversação da casa que virou tema do podcast e de outras pelo bairro. Ela cita um outro imóvel pelo bairro, na mesma rua, que também está há tempos em decadência e trazendo problemas. “As árvores saem lá de dentro e caem sobre a calçada. Além disso, em dias de chuva e vento, acontece de elas caírem sobre os fios, provocando explosões e falta de luz na vizinhança. Tem, também, acúmulo de água, o que vira criadouro de mosquito, e também foco de ratos. Os moradores já ligaram para a prefeitura, mas eles dizem que os proprietários é quem tem que resolver. Fica um jogando para outro e nada se resolve”, comenta.

Mas, o que diz a legislação? Qual é a limite entre o direito à propriedade e uma questão de saúde pública? O advogado Daniel Feitosa Naruto, especialista em Direito Imobiliário, explica que esse entendimento mudou com o passar dos anos. O direito à propriedade, por muito tempo, foi intocável, de modo que o proprietário do imóvel, enquanto senhor da coisa, poderia exercer o seu direito como bem entendesse. No entanto, com o tempo, essa concepção deixou de existir.

Atualmente, ante a função social da propriedade, os direitos e deveres do proprietário passaram a limitar-se ao interesse da coletividade. “Dessa forma, hoje, o direito à propriedade impõe obrigações ao proprietário, dentre elas, o de preservação e conservação da coisa, de modo que deve manter seu imóvel limpo e protegido, para que não se torne um potencial local de despejo de entulhos, favorecendo a criminalidade, e até mesmo foco de disseminação de parasitas e doenças, colocando em risco toda a vizinhança e a sociedade local”, explica.

Ele acrescenta que as regras quanto à manutenção e conservação de imóveis são de competência municipal, motivo pelo qual cada cidade detém seu próprio regramento, todos pautados na Constituição Federal e demais leis ordinárias pertinentes (como, por exemplo, o Código Civil), bem como nas legislações ambientais aplicáveis. “Acredito que a grande maioria dos códigos de polícia administrativa ou demais leis específicas possuem a mesma base e escopo, sendo que, por certo, detém adaptações regionais”, comenta o especialista.

E quando o imóvel é tombado?

Problemas de má conservação se tornam ainda mais complexos quando o imóvel em questão é tombado como patrimônio histórico. De acordo com o advogado Daniel Feitosa Naruto, em casos assim, é preciso levar em conta dois cenários: um em que o proprietário verifica a necessidade de realização de obras de conservação no bem tombado e nada faz, e outro em que, na mesma situação, o proprietário comunica o poder público sobre tal necessidade e afirma não ter condições financeiras de fazer as melhorias.

“No caso em que o proprietário se mantenha inerte, poderá ser multado em valor correspondente ao dobro da importância em que for avaliado o dano sofrido pelo bem tombado. De forma diversa, quando o proprietário comunica o poder público, caso não disponha de recursos para tanto, a União deverá providenciar e custear eventuais obras necessárias”, explica.

Casos na justiça são comuns

Assim como ocorre no bairro de Higienópolis, casos de imóveis mal conservados que se tornam um problema para a vizinhança não são raros por todo o país. De acordo Thiago de Borgia Mendes Pereira, professor universitário e advogado especialista em Direito imobiliário e condominial, é muito comum que casos assim vão parar na justiça. “Essas ações visam cessar as interferências na saúde, segurança e sossego dos vizinhos atingidos pela falta de zelo do proprietário. Geralmente se determina liminarmente a obrigação de fazer ou não fazer algo que esteja trazendo incômodo aos vizinhos. Essa determinação invariavelmente vem acompanhada com o arbitramento de multa pelo descumprimento”, explica o advogado.

Para quem estiver passando por um problema parecido, o especialista orienta que, em primeiro lugar, deve-se tentar uma resolução com o proprietário, alertando sobre a situação do imóvel, já que acontece muitas vezes de o dono sequer estar ciente. “Passada essa tentativa amigável, se não houver outra forma, deve então o atingido procurar as autoridades competentes para relatar o fato e o descumprimento das normas de postura, bem como buscar judicialmente a imediata cessação da interferência sob pena de multa pelo descumprimento”.

Na visão dele, o processo para a intervenção do poder público na questão, que muitas vezes pode parecer burocrático, tem um sentido em ser assim. “Em geral, a burocracia é necessária para que não haja abusos no cumprimento da norma e se respeite a impessoalidade das decisões administrativas, respeitando-se o contraditório. Caso contrário, a interferência poderia ocorrer por motivações políticas e não necessariamente técnicas. É evidente que a burocracia não pode ultrapassar o limite da duração razoável do processo dentro da eficiência que se requer em casos como esses. A intervenção pelo poder público, respeitando-se os direitos do proprietário, deve ocorrer de forma contemporânea ao evento danoso, pois um imóvel mal conservado e que pode trazer foco de doenças se torna prejudicial a toda a coletividade”, avalia.

Publicado por Revista Síndico

No caso, ao avaliar a Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) nº 828, que tratava da suspensão de desocupações de áreas coletivas durante o período da pandemia de Covid-19, prorrogada até outubro deste ano, o ministro definiu que as comissões serão parte de regras de transição para o próximo período.

Na prática as comissões devem também realizar inspeções judiciais e audiências de mediação, com participação do Ministério Público e da Defensoria, mesmo em locais nos quais já haja decisões que determinem despejos. Ainda, deverá ser concedido prazo razoável para desocupação, respeitando o direito fundamental à moradia.

Os casos em que as comissões são aplicáveis são aqueles de ocupações coletivas. Nos casos de despejo locações individuais, serão validos os termos consentidos no contrato firmado.

A primeira dica para não cair nesse tipo de golpe é sempre desconfiar de e-mails ou mensagens inesperadas ou com tom alarmista. Em caso de dúvida, é sempre possível entrar em contato com a empresa ou administradora do seu condomínio para verificar a legitimidade.

Outra dica importante é se atentar aos anexos e links contidos nas mensagens, observando-se eventuais erros de formatação ou escrita que podem auxiliar na identificação desse tipo de golpe.

Por fim, é importante sempre se atentar às informações registradas no boleto, como a identificação de informações sobre o banco.

O caso discutia um sinal previsto em contrato de compra e venda de imóvel, que não foi devolvido após o negócio ser desfeito. O comparador ainda sustentava que o valor teria sido utilizado pela devedora para quitar o financiamento do imóvel.

Ao analisar o caso, o ministro Antonio Carlos Ferreira assentou que o Tribunal local já havia decido pela incidência da exceção prevista no parágrafo 1º do artigo 833 do CPC/2015.

O ministro relator ainda reforçou que o entendimento da Corte é de que “na execução de dívida oriunda de sinal não devolvido em compromisso de compra e venda desfeito, o próprio imóvel objeto do negócio pode ser penhorado, excepcionando-se a proteção ao bem de família”.